売却活動・内見】不動産を高く売る9つのコツ！ やってはいけない行動も紹介

 
ご自宅の売却を検討する際は「できる限り高く売りたい」と考える方が多いのではないでしょうか。ほとんどの方にとって「家を売る」のは初めての経験であるため、価格相場や不動産会社の選び方など知らないことばかりです。
 
そこでこの記事では「高く売る」という観点から、不動産売却の方法やコツに加えて「やってはいけない行動」も解説しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産を高く売るなら「買取」より「仲介」がおすすめ

不動産会社に依頼して自宅を売却する方法には、大きく分けて「買取」と「仲介」の2つがあります。どちらもメリットやデメリットがありますが「高く売りたい」のであれば「仲介」がおすすめです。こちらでは、それぞれの売却方法の違いを解説します。
 

買取とは

不動産会社が直接物件を買い取る方法で、その後はリフォームなどを行って再販することが多いです。仲介手数料は発生しないものの、買取は不動産会社にとって「仕入」に相当するため、再販で利益を出すために価格は相場の7～8割となります。
 
そのため「高く売りたい」のであれば、買取より仲介がおすすめです。一方で「すぐにお金が必要」「古家付きでなかなか売れない」などの事情があれば、買取が有力な選択肢となります。
 

仲介とは

「仲介」とは、不動産会社が間に入って買主を探してもらう方法です。個人で不動産の売却活動を行うのはハードルが高いので、集客から買主との交渉・契約手続きまでサポートしてもらえる「仲介」を依頼するのが一般的です。
 
売買契約が成立した際は、不動産会社に手数料を支払う必要があります。仲介手数料は売買金額によって変化する成功報酬であり、以下のとおり法律で上限が決められています。
速算式は以下のとおりです。
 
 

• 売買金額が200万円以下：「売買価格（税抜）の5％」＋消費税
• 売買金額が200万超〜400万円：「売買金額（税抜）の4％＋2万円」＋消費税
• 売買金額が400万円超：「売買金額（税抜）の3％＋6万円」＋消費税

 
※売買金額が800万円以下の契約に関しましては特例のため金額が変わる場合がございます。
手数料がかかるものの、自身の希望価格で売れるようプロにサポートしてもらえるので、不動産を高く売りたいなら仲介を選択するのがおすすめです。

【売却活動】不動産を高く売る5つのコツ

 
不動産を高く売るには、売却までのそれぞれのシーンで押さえておくべきコツがあります。知識がないと不動産会社の言われるがままになってしまい、希望する価格で売却できない可能性があります。そのため、本章で説明する内容をしっかりと確認してください。

物件の相場価格を把握する

不動産会社に査定を依頼する前に、あらかじめ自身で周辺の相場価格を調べておきましょう。不動産の相場を調べるなら、SUUMOやアットホームなどの物件情報サイトで「近隣にある似た条件の物件」を探すのがおすすめです。
 
事前に調べた相場価格と査定価格に大きな差があれば、不動産会社に理由を聞くようにしましょう。不動産会社によっては仲介契約を締結してもらおうと、高い金額を提示して売り出し後に「売れないから」と下げさせるケースがあるので、相場を知っておくことはたいへん重要です。

売却時期を見極める

不動産を高く売るためには、売却のタイミングを見極めることが重要です。一般的に1～3月など子どもの進級や企業の人事異動前のタイミングは売れやすく、6～8月の梅雨から真夏にかけては客足が鈍ります。
 
閑散期になると「売り出し価格を下げないと問い合わせも来ない」といった状況になってしまいます。急いで売却しなければならない事情がある方でなければ、1月を目処に販売を開始できるよう準備を進めるのがおすすめです。

信頼できる不動産会社に依頼する

希望する価格で不動産を売却するには「どの会社に依頼するか」が非常に重要です。周辺エリアに詳しい地域密着型の不動産会社や、知名度があり自社の物件サイトが充実している大手など、それぞれ強みがあります。
 
また査定額だけで決めるのではなく、不動産会社独自のサービスや信頼性を見極めることも大切です。少なくとも3社以上は査定を依頼して、各社の説明を聞きましょう。担当者のレスポンスの速さや親身さなど「どれだけお客様目線になってくれるか」も信頼できる不動産会社を見極めるポイントです。

どの媒介契約が適しているか見極める

不動産仲介の契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれメリット・デメリットがあるので、特徴をしっかりと理解しましょう。

専属専任媒介契約

一社と専属専任媒介契約契約を締結すると、他の会社には売却依頼ができません。さらに売主自身が買主を探すことができないなど、拘束が厳しい契約形態です。その分不動産会社から頻繁に報告がもらえ、熱心に販売活動をしてもらえるといったメリットがあります。
 
1社の不動産会社に依存する形態なので、こまめに連絡して積極的に売却活動を行っているかチェックするのがおすすめです。信頼できる不動産会社に依頼できれば、もっとも不動産を高く売ることが期待できる方法と言えます。

専任媒介契約

専属専任媒介契約と似ていますが、不動産会社に任せつつ自分でも買主を探せる点が大きく異なるポイントです。また、業務報告が専属専任媒介契約は1週間に1回以上なのに対して、専任媒介契約は2週間に1回以上となっています。

一般媒介契約

一般媒介契約は、売主にとっては最も制約の少ない契約形態です。複数の会社に売却依頼ができる上に、自身でも直接買主を探せます。一方で不動産会社に業務報告の義務がなく、熱心に販売活動を行ってくれないリスクがある点に注意が必要です。そのため「高く売る」ことが目的であれば、専属専任媒介契約や専任媒介契約を検討することをおすすめします。
 
また、一般媒介契約の場合は不動産会社からの営業が増える可能性が高いです。「検討しているお客様がいます」とコンタクトを取ってくるケースが多いので「どのぐらい積極的に検討しているか」を確認すると良いでしょう。

ポータルサイトの写真を「明るく」かつ「広く」見せる

売却活動が始まったら、ポータルサイトの写真を確認してみましょう。購入検討者を集めるには物件写真がとても大切で、部屋が暗かったり狭く見える角度から撮影したりすると、なかなか反響が増えてくれません。現在のポータルサイトの写真が悪いと感じたら、不動産会社に依頼して晴れの日に撮り直してもらいましょう。
 
「近鉄の売却サポート」では、専任媒介契約の締結などの条件を満たしたお客様に「プロカメラマンによる外観・内観の無料撮影とハウスクリーニングや不用品回収など5つの中からサービスを選択できる特典」を用意しています。不動産を高く売却したいと考えている方は、お気軽にお問い合わせください。

【内見】不動産を高く売る3つのコツ

購入希望者に実際に物件を確認してもらう内見は、家を高く買ってもらうためには非常に重要です。ここで購入希望者にマイナスイメージを与えてしまうと、家を買ってもらえたとしても金額交渉を受けてしまう可能性があります。
 
良い印象を持ったまま前向きに購入を検討してもらえるよう、しっかりと内見の準備を行っておきましょう。

部屋に生活感を出さない(居住中)

居住中の家を見せる場合は、生活感を見せないようにすることがポイントです。部屋に物が溢れていたり私物が置かれていたりすると、どうしても印象が悪くなってしまいます。
 
無理に処分する必要はありませんが、収納を活用するなどして目に触れないようにしておくことが重要です。また、部屋の臭いにも注意が必要なので、内見前には換気を十分に行って消臭剤も活用しましょう。

内見に立ち会う（居住中）

自身で内見に立ち会うことで「家を大切に使っている」といった印象を与えられれば、購入への一押しとなることがあります。また住み心地や周辺環境の詳しい説明など、売主でなければ分からないことを伝えられるので、購入希望者の安心材料につながりやすいです。
 
ただし「売主に同席してほしくない」と考える購入希望者もいるので、仲介会社を通して意向を確認しておきましょう。
 

ハウスクリーニングを行う(空き家)

自身で清掃を行うことも可能ですが、購入希望者に良い印象を与えるにはプロに任せたほうが安心です。費用は数万円程度で、それほど広い部屋でなければ1～2日程度で終わります。
 
清掃が行き届いている部屋は見栄えがよくなり、不必要な減額交渉を避ける効果も期待できます。ハウスクリーニングはお値段以上の価値があるので、たいへんおすすめです。
 

不動産を高く売るためにやってはいけない4つの行動

良かれと思って取った行動でも、不動産を高く売却するには逆効果となるケースがあります。ここで紹介する行動を安易に取ってしまわないように、不動産会社と相談しながら売却活動を進めましょう。

相場価格とかけ離れた価格設定をする

高く売りたいからと言って相場を大きく超える価格設定にしてしまうと、問い合わせ自体が来なくなってしまいます。不動産会社は査定価格と併せて、時間はかかるが高値売却が期待できる「売り出し価格」も提案します。不動産会社と相談しながら、適正な価格設定を行いましょう。
 
またポータルサイトでは「4,000万円以下」など、キリの良い数字を検索上限に設定する方も多いです。そのため、例えば4,080万円で売り出したいと考えている方も、しばらく反響がなければ4,000万円や3,980万円などへの変更を検討しましょう。

価格・条件交渉に応じない

自身が納得していないのに、無理に価格・条件交渉に応じる必要はありません。しかし、まったく交渉の余地がないと、購入意欲の高い顧客を逃してしまう可能性があります。
 
売主の意向を主張するだけではなく、購入希望者に寄り添う姿勢を見せることが大事です。
 

独断で建物のリフォーム・解体を行う

「今は3DKなので需要が高い2LDKに間取りを変更しておこう」「古い戸建ては売れないから解体しよう」といった判断を自身で行うのは禁物です。新しい住まいを検討している方には、さまざまなニーズがあります。工事費用がかかっても高く売れない可能性があるため、実施する前に必ず不動産会社に相談してください。

売り急いでしまう

「次にいつ購入希望者が現れるか分からない」と焦ってしまい、相場を大きく下回る金額まで値下げしてしまう方がいます。特に買い替えなどで「2重にローンを払っている」ケースでは、早く現金化したくて売り急いでしまうでしょう。
 
そのような事態を避けるため、売却活動を始める前に「最低いくら以上で売る」「いつまでに売りたい」など、具体的な売却戦略を立てておくことが重要です。それでも売却の目処が立たない方や、早急に現金化したい方は「不動産買取サービス」のご利用もご検討ください。
 
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不動産は少しの知識とコツで高く売却できる

不動産を高く売るには、まず売却の流れを理解して基本的な知識を身につけることから始め、そのうえで信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。自身の希望を担当者に伝えた上で、販売戦略を組み立てていきましょう。
 
また、なかなか物件が売れないからと安易に金額を下げたりリフォームを行ったりするのはおすすめできません。不安や疑問があれば速やかに不動産会社に相談し、豊富な知識と経験を参考に判断することが、納得できる金額での売却につながります。

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